à compter du 1er Juin 2001, une nouvelle Loi est entrée en application, préalable a tout engagement d'un acquéreur pour l'acquisition d'un bien immobilier

 

L'article 72 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi"SRU" (Loi n°2000-1208 du13 décembre 2000) a étendu aux acquéreurs de logements anciens les dispositions protectrices relative au délai de rétractation de 7 jours des acquéreurs de logements neufs à usage d'habitation (article L.271-1 ancien du C.C.H.) qui s'appliquaient notamment aux ventes d'immeubles à construire au stade de la conclusion du contrat préliminaire

Désormais, pour tout acte sous seing privé ayant pour objet  l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel a le droit de se rétracter dans un délai de sept jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. 

Si cet acte est dressé en la forme authentique, l'acquéreur non-professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours, à compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte. Il est prévu que, dans ce délai, l'acte authentique ne peut être signé

L'apport de la loi nouvelle est donc de généraliser aux ventes d'immeubles anciens à des non-professionnels la protection qu'avait prévue l'article 20 de la loi du 31 décembre 1989 (art.L.271-1 du C.C.H. ancien) sur le surendettement des particuliers et qui ne concernait que la construction d'immeubles neufs à usage d'habitation

Interdiction de versement d'argent avant l'expiration du délai de rétraction ou de réflexion

Exception pour les actes conclus sous seing privé

Afin d'instaurer un équilibre dans les garanties offertes à l'acquéreur et au vendeur et d'éviter les dysfonctionnements qui ne manqueraient pas de résulter d'une multiplication des offres d'acquisitions non sérieuses par un acquéreur qui bloquerait plusieurs biens simultanément, la loi a organisé un dispositif permettant, dans certains cas, d'effectuer, dès la conclusion de l'acte, un versement assorti des garanties nécessaires pour que les sommes versées puissent être remboursées dans des conditions satisfaisantes en cas de désistement de l'acquéreur dans le délai qui lui est imparti. C'est pourquoi, la loi prévoit que si l'acte de vente est conclu par acte sous seing privé et par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, l'acquéreur peut s'obliger à verser une certaine somme d'argent entre les mains de ce professionnel.

Les professionnels concernés sont principalement les agents immobiliers et les notaires qui disposent des garanties financières au titre de la carte "Transaction sur immeuble et fonds de commerce" dite aussi "Carte loi HOGUET".

Si l'acquéreur se rétracte, le professionnel dépositaire est alors tenu de lui restituer cette somme d'argent dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Au contraire, lorsque l'acte est dressé en la forme authentique (contrat préliminaire ou acte de vente définitif) aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de 7 jours. Il n'est prévu aucune dérogation à cette interdiction.

 

                                                                                            

L’établissement du dossier de diagnostic technique obligatoire à compter du 1er novembre 2007

L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction (publiée au Journal officiel du 9 juin 2005) a regroupé en un seul document, appelé "le dossier de diagnostic technique", l’ensemble des états, constats et diagnostics exigés à l’occasion des ventes ou des locations de biens immobiliers. Explications avec les juristes du CNOA*.Ainsi, en cas de vente, le nouvel article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit l’obligation pour le vendeur d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente un "diagnostic technique unique" qui devra à terme comporter :
- le constat de risque d'exposition au plomb ;
- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
- l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
- l'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
- l'état des risques naturels et technologiques ;
- le diagnostic de performance énergétique.

Le décret n°2006-1114 du 5 septembre 2006 (publié au Journal Officiel du 7 septembre 2006) précise les conditions d’établissement du dossier de diagnostic technique.

Diagnostic technique unique : plus sûr, plus simple, plus efficace !

Depuis le 8 juin 2005, une ordonnance initie un vrai changement en matière immobilière en instituant un diagnostic technique, désormais unique, et en harmonisant la législation. Cette harmonisation apportera de fait plus de garanties sanitaires, sécuritaires et juridiques. Le point.

Ces diagnostics, à la charge du propriétaire ou du bailleur, étaient établis par des textes législatifs épars et dénués d’homogénéité. De fait, l’ordonnance du 2005-665 du 8 juin 2005 a clarifié cette situation lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Désormais, grâce à cette ordonnance, les diagnostics, états et divers constats seront regroupés dans un document technique unique afin de faciliter les démarches des propriétaires et l'information des locataires et /ou acquéreurs sur les caractéristiques du logement, en prenant en compte la sécurité des constructions et la santé des occupants. Les durées de validité des différents états seront limitées et fixées par un décret ultérieur.

Le diagnostic technique unique réalisé à l’occasion des ventes ou des locations de biens immobiliers implique des obligations, assorties de sanctions, à la charge du propriétaire.
En effet, s’agissant des ventes immobilières, le vendeur aura l’obligation d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente un «diagnostic technique unique». Ce document devra à terme comporter le constat de risque d'exposition au plomb (1), l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (2), l'état de l'installation intérieure de gaz naturel, l'état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique. Ce dossier unique sera mis en place au fur et à mesure de l’entrée en vigueur de ces différentes obligations de constats lors des ventes

                                                                   

 

                                                               TVA réduite et gros travaux 

Le taux de TVA de 5,5% s'applique aux travaux effectués dans les logements, correspondant à des factures émises depuis le 15 septembre 1999.

Les locaux concernés

Le taux réduit concerne les locaux d'habitation (maisons individuelles ou logements situés dans des immeubles collectifs), ainsi que leurs dépendances habituelles (cave, garage, loggias, etc.).

L'immeuble doit être achevé depuis plus de deux ans à la date de début des travaux. Sauf s'il s'agit de travaux d'urgence (plomberie en cas de fuite, serrurerie en cas d'effraction, etc.).

Aucune autre condition n'est exigée : le local peut être nu ou meublé, occupé ou vacant, occupé par le propriétaire ou par un locataire, à usage d'habitation principale ou secondaire, etc.


Le contribuable peut également bénéficier du taux réduit de TVA quand les travaux sont réalisés non pas sur le logement lui-même mais sur le terrain qu'il occupe. 
Exemple : travaux de revêtement d'une voie privative, réfection d'une clôture, travaux de raccordement aux réseaux publics, etc. 
Mais la loi exclut les installations sportives du type piscine, tennis, etc.


Locaux mixtes

Il peut arriver qu'un local soit utilisé à la fois pour l'habitation et pour une activité professionnelle, industrielle ou commerciale. Quand plus de la moitié de la surface est affectée à l'habitation, l'ensemble des travaux réalisés dans le local bénéficient du taux réduit. Si cette condition n'est pas respectée, les travaux portant sur les surfaces d'habitation restent tout de même soumis au taux réduit.

Parties communes et copropriété

Un principe analogue s'applique aux parties communes des immeubles collectifs. Quand la proportion des locaux affectés totalement ou principalement à l'habitation est égale ou supérieure à 50%, l'ensemble des travaux portant sur les parties communes bénéficient du taux réduit de TVA.

Quand la proportion est inférieure à 50%, la TVA est calculée en fonction de cette proportion.

Transformation

Le taux réduit s'applique également aux travaux qui transforment un local achevé depuis plus de deux ans en local d'habitation.

Les travaux concernés

Le taux réduit de TVA s'applique à l'ensemble des travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien, ainsi qu'à la fourniture des équipements et matières premières nécessaires, à condition que ces équipements et matières premières soient facturés par l'entreprise.

Sont donc soumis au taux réduit : les prestations de main d'œuvre; les matières premières et fournitures nécessaires à la réalisation des travaux (béton, ciment, plâtre, carrelage, parquet, produits de traitement, papier peint, tuyaux, fils électriques, etc.); les équipements sanitaires (baignoire, robinets, WC, etc.); les appareils de chauffage, de production d'eau chaude, de ventilation et de climatisation fixes (chaudière, cuves, radiateurs, adoucisseurs d'eau, ballons, inserts, etc.), les systèmes d'ouverture du logement (fenêtres, volets, portes blindées, poignées, stores, etc.); les équipements de sécurité (alarmes, digicode, interphone, serrures, détecteurs de fumée, etc.); les équipements électriques (tableaux électriques, prises, interrupteurs, etc.); les équipements divers (antennes de télévision, parabole, cheminée, boîtes aux lettres, etc.).

Ces dépenses sont donc passibles du taux réduit de TVA, y compris quand elles résultent d'un contrat de maintenance (chaudière, ascenseurs, etc.).

En revanche, les matières premières, fournitures et équipements resteront soumis au taux normal de 19,6% si le client les achète directement.

Restent également soumis au taux normal, même s'ils sont fournis par l'entreprise, les gros appareils de chauffage installés dans des immeubles collectifs, les saunas, les matériels de chauffage mobile, les ascenseurs, et naturellement les appareils ménagers et les équipements mobiliers (éléments de cuisine, coffres-forts, etc.).

Sont enfin exclus du dispositif tous les travaux d'entretien et d'aménagement des espaces verts.

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